В Москове и Подмосковье цены на недвижимость находятся под сильным влиянием превышения предложения над спросом. Это создаёт устойчивую тенденцию снижения цен. Такое превышение возникает из-за анонсированных изменений в строительных нормах. Дело в том, что предполагается отмена долевого участия граждан в строительстве жилья. Сейчас эти деньги для застройщиков достаются даром. Проектное финансирование, которое станет основным источником финансов для строительства, не может быть бесплатным. Значит, себестоимость строительства резко увеличится, и новые дома по стоимости будут не конкурентно способны. Вот и спешат застройщики построить сейчас, до нововведений. Поэтому количество новостроек в ближайшие годы будет увеличиваться. Специалисты промониторили ситуацию на рынке жилья до 2020 года включительно. Если все заявленные объекты будут введены в строй, то значит, предложение жилья в московском регионе будет расти, несмотря на некоторое сокращение строительства в Подмосковье. Это, в условии стагнации экономики, сильно давит на рынок жилья.
Рост объемов новых застроек в Москве и Подмосковье.
В настоящий момент, всё происходит именно так, как предсказали специалисты. Так, если считать с конца осени 2016 года, за год было построено нового жилья в районе МКАД на 31% больше, если считать по площади нового жилья, и на 36% больше по числу зданий. Этот строительный бум начался в 2012 – 2013 годах, когда окончилась массовая ревизия инвестиционных контрактов. Тогда девелоперы (застройщики) в массовом порядке занялись строительством на многих площадок, в том числе довольно крупных. А когда наступил кризис, они, благодаря специфике финансирования в московском регионе, оказались в определённой ловушке. Дело в том, что в Москве проект на строительство финансируется на 20 -30% застройщиком ещё при розыгрыше тендера на строительство. Поэтому, чтобы не потерять собственные деньги, предприниматели были вынуждены продолжать строительство. Если бы они попробовали отложить строительство до лучших времён, то могли бы вообще потерять их. К нынешнему времени эти стройки уже завершены. В результате этого, объём строительства мог резко сократиться. Но правительство Москвы сделало хитрый ход. Оно медленно, но неуклонно начало увеличивать требования к строительным организациям. В результате девелоперы стали начинать как можно больше строек, с одной стороны, пытаясь попасть под действие «старых», более мягких правил, с другой, стараясь выполнить как можно больше заказов до того, как будет пройдена «красная черта», после которой строить в Москве при нынешних ценах будет уже не выгодно. В конце 2016 года был бум строительства, так как стало известно, что в 2017 году в силу вступят серьёзные поправки к 214-ФЗ. В 2017 году стало известно, что в следующем, 2018 году появится 218-ФЗ, который ещё больше «закрутит гайки».
Соотношение спроса и предложения.
Спрос на квартиры в новых современных домах понемногу растёт, но он значительно отстаёт от роста предложения. С одной стороны, в Москве строительство с участием граждан увеличилось за восемь первых месяцев 2017 года на 55,7%, а в Подмосковье на 0,8%, с другой, по-прежнему, соотношение предложения и спроса в Москве составляет 1,5 -2 раза в пользу предложения, а в Подмосковье 2,6 раза.
На рынке вторичного жилья та же ситуация: по данным Росеестра, объём продаж за этот же период в Москве уменьшился на 3,1%, а в Подмосковье – на 3,9%.
Когда цены стабилизируются.
Рыночная стоимость московского жилья снижается несколько последних лет примерно на 10% в год. И, по прогнозам специалистов, такая тенденция будет существовать ещё несколько лет. Это происходит из-за того, что предложение недвижимости значительно опережает спрос на неё. Причин, по которым может резко вырасти спрос, на нынешний день не видно. Уровень жизни москвичей медленно, но падает. Так, на фоне инфляции в 3,4% за девять месяцев 2017 года, уровень реальных доходов москвичей упал на 3,8%. Значит, единственный вариант, при котором цены будут расти, это снижение предложения. По крайней мере, снижение темпов строительства ожидается в 2020 – 2021 годах.
Уровень цен.
Внутри МКАД, в зависимости от престижности жилья, цены сегодня распределяются таким образом:
• Класс — эконом: около 100 000 руб. за метр, некоторые проекты могут стоить дешевле
• комфорт: от 120 000 до150 000 руб.
• бизнес: от 150 000 до 250 000 руб.
• элита: от 300 000 до 600 000 руб. При этом, штучные проекты стоят дороже.
В некоторых районах Москвы и Подмосковья, например, из-за слабо развитой инфраструктуры, цены на новое жильё уже в скором времени могут перейти красную черту в 30 – 40 тысяч за метр. Такая цена делает строительство не рентабельным. В целом же, в районах Москвы за МКАД, стоимость жилья может упасть до 60 – 70 тысяч рублей.